蓝领公寓火了 长租公寓再转向-凯发官网

[摘要] “而之所以有的开发商激进，有的谨慎，在于每家房企的战略不同，自身的实力也不同，比如融资成本低的，它承压的能力就强一些。”明源地产研究院首席研究员艾振强认为。

时代周报记者 蔡颖 发自广州

6月15日，据相关媒体报道，长租品牌自如正在进行的b轮融资接近尾声，已募集约5亿美元。据悉本轮由泛大西洋(600558)资本领投，腾讯、红杉资本、天图资本等跟投，自如本轮投前估值约45亿美元。

然而，就在几天前的11日，远洋集团却被曝出拟在年内剥离长租公寓业务。更早之前的5月14日，朗诗绿色集团也发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓、物业管理咨询、建筑设计咨询、园林绿化景观和综合生活服务这5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

一边是资本依然在持续入场，另一边却是止损剥离。进退之间，折射出长租市场正在发生改变。

“行业已无风口，企业更趋冷静，资本也更趋理智，头部企业会更集中化。”房东东创始人全雳向时代周报记者道出当下长租公寓的发展现状。

增量开发转存量运营

种种迹象显示，长租公寓行业对于规模的追求速度正在逐渐放缓。除了远洋和朗诗的退场动作之外。正荣地产的长租公寓品牌“荣遇”推进节奏迟缓，筹备三年后才在上海(凯发官网)落地首个项目 。

而即使是实力雄厚的龙头房企，长租公寓发展速度也明显低于预期。

2017年，万科为第二年定下累计开业15万间的目标。然而，去年泊寓仅开业了6万间，除此之外，以“万村计划”来拓展租赁业务的计划也被停掉。

龙湖2018年年报数据显示，龙湖冠寓开业5.3万间，离目标开业房间数量6.5万间仍差1.2万间。

不再执着于规模，不少房企对长租凯发官网的投资重心从增量开发转向存量运营。

万科广州(凯发官网)泊寓方面向时代周报记者表示，广州泊寓已开业项目29个，在运营房间将近9000套，储备房源2万套，未来将持续发展增长，继续释放储备房源。

一家小型长租公寓的ceo向时代周报记者透露，目前公司旗下有300多间房源，暂时不会继续进行规模扩张，而是专注提升服务，打造社区式的公寓一体化，开发超市，生疏，快递收取等增值服务。

值得注意的是，在大部分房企对公寓板块放慢脚步时，仍有企业将规模拓展视作现阶段核心任务。

“金地目前已拓房源约1.5万间，投入运营约6000间。2019―2021年将是金地长租公寓规模快速发展的三年，在一线城市核心区域，也在持续关注市场上的物业购买机会。”金地方面对时代周报记者表示。

明源凯发官网研究院存量地产首席研究员艾振强则向时代周报记者指出，“从西方发达国家来看，住宅满足以后，需要进入商用不动产才能够获得持续增长，目前我国每年的住宅需求依然维持在高位。有先见之明的开发商需要开始为未来布局，长租公寓就是其中一个业态。”

“而之所以有的开发商激进，有的谨慎，在于每家房企的战略不同，自身的实力也不同，比如融资成本低的，它承压的能力就强一些。”艾振强补充道。

与此同时，一些头部公寓运营企业收购动作依然不断。

1月17日，蛋壳公寓以2亿美元的价格收购爱上租，2月份，上海麦悦收购寓见公寓部分资产。5月29日，安歆集团与逗号公寓在战略发布会上宣布合并逗号公寓。

盈利困局

在跑马圈地规模扩张运动中，长租公寓利润低、回报周期长、融资成本高的短板逐渐显现。

苏宁金融研究院高级研究员陈嘉宁向时代周报记者指出，为了长期运营，很多运营商采取重资产运营模式，势必要长期租赁或者购买该住宅地产，并进行装修，这也意味着大量成本资金的投入，资产模式较重;受到租金有限的影响，长租公寓利润相对有限，甚至无法覆盖成本。

万科广州泊寓方面亦向记者坦言，“虽然泊寓整体出租率目前保持在90%以上，但因为租赁的税费等流通成本较高，目前资金的时间还较长，预计在7年左右。”

龙湖2018年年报数据显示，集团物业投资租金收入为40.9亿元，冠寓的收入占比达10.4%，实现租金收入达4.2亿元，较2017年增长1062.7%。尽管收入大幅增长，但其整体出租率仅有50.1%，目前仍未实现盈利。

除此之外，融资利率也成为长租公寓盈利路上的拦路虎。仲量联行的分析报告指出，位于上海、北京(楼盘)、广州的长租公寓回报率在3.5%―4.5%之间。时代周报记者查阅发现，企业回报率通常难以覆盖企业财务成本。4月份，“碧桂园发行17.17亿元的租赁住房reits”，利率为5.75%。5月31日，宋都股份(600077)发行了8亿元住房租赁公司债，利率高达8.5%。

苏宁金融研究院高级研究员付一夫指出，长租公寓想要盈利，首先避免诸如“甲醛门”一类的负面现象频频出现，再进一步通过连锁经营扩大规模。

但有些企业也许等不到扩大规模。前文所述的小型长租公寓ceo向时代周报记者表示，一般每套房要实现盈利至少需要10―15个月的时间，从去年8月开始，一直在接洽投资方，但始终未达成合作意向，目前仍是自有资金在支撑。

下一个风口

部分企业离场的同时，整租给用工单位、坪效比白领长租公寓更高的蓝领公寓即将成为下一个风口。

2018年5月22日，杭州(楼盘)市颁布《蓝领公寓(临时租赁住房)租赁管理办法》，对蓝领公寓的需求申报、房源分配、人员准入、租金状况等方面都做了明确的规范。

同年6月15日，北京市住建委也发布了相关文件，要求“蓝领公寓”每个居凯发官网间的人均使用面积不应少于4平方米，且每个居住房间的居住人数不应超过8人，率先制定出消防安全细则。

“蓝领公寓的坪效其实比白领公寓的高，大约是1.5倍，回报率自然也要高于白领公寓，而跟企业签约，时间上也更加稳定。”艾振强表示。

虽然回报率更高，但蓝领公寓也面临不少发展困境。“因为居住的人多，管理安全问题也会随之出现，除此之外，管理成本也相对较高。”艾振强补充道。

事实证明，蓝领公寓的确开始“火了”。据悉，安歆集团在合并逗号公寓后，其床位数从6万张，增长到近10万张，业务布局从9个城市，增加到17个城市。

而魔方方面则告诉时代周报记者，旗下的“9号楼公寓”已覆盖8个城市，运营门店40家，为数百家企业的4万多名员工提供租住服务。

此外，碧桂园的“碧咚公寓”、自如的“城市之光”,也已进入蓝领公寓领域，陆续布局完成。

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